Το μεταβαλλόμενο τοπίο για τις επιχειρήσεις του High Street και του κέντρου της πόλης
Ένα αξιοσημείωτο ερώτημα που αντιμετωπίζουν οι επιχειρηματικές εταιρείες που επιδιώκουν να λειτουργήσουν διακρατικά είναι το πώς να αντιμετωπίσουν τις αποκλίσεις στον τρόπο ρύθμισης των δραστηριοτήτων τους. Για εταιρείες λιανικού εμπορίου με φυσική παρουσία με τη μορφή καταστημάτων, η κατάσταση μπορεί να είναι ακόμη πιο περίπλοκη όταν η χώρα υποδοχής έχει ιστορικό ρυθμίσεων σχετικά με το πού μπορεί να επιτρέπεται να βρίσκεται ένα κατάστημα.
Μια σύγκρουση προσδοκιών είναι πολύ πιθανό να προκύψει όταν μια εταιρεία που δεν έχει συνηθίσει σε τέτοιους περιορισμούς επιδιώκει να δραστηριοποιηθεί σε μια χώρα όπου οι έλεγχοι χρήσης γης έχουν γίνει ο κανόνας. Αυτό το ενδεχόμενο έχει συζητηθεί πρόσφατα στο Hallsworth, A G και στην Coca-Stefaniak, A. 2018, «Κυβερνητική πολιτική για το λιανικό εμπόριο και τα κέντρα των πόλεων σε ένα σταυροδρόμι στην Αγγλία και την Ουαλία» Πόλεις . https://doi.org/10.1016/j.cities.2018.03.002
Οι συγγραφείς σημείωσαν ότι για ογδόντα χρόνια, η πολιτική της κυβέρνησης του Ηνωμένου Βασιλείου σχετικά με την αστική εξάπλωση, τα κέντρα των πόλεων και τους κεντρικούς δρόμους (Main Streets) στην Αγγλία και την Ουαλία κυριαρχούνταν από ελέγχους σχεδιασμού/χρήσης γης. Πράγματι, σε όλη την Ευρώπη - και κυρίως όπου οι ζημιές από τους βομβαρδισμούς εν καιρώ πολέμου ήταν ιδιαίτερα εμφανείς - οι χώρες επένδυσαν σημαντικά οικονομικά για την ανοικοδόμηση πόλεων και πόλεων. Όπως είναι λογικό, αυτή η επένδυση προστατεύονταν συχνά από ρυθμίσεις χρήσης γης ή «σχεδιασμό». Ωστόσο, στα χρόνια που μεσολάβησαν, η προθυμία των διαδοχικών βρετανικών κυβερνήσεων να ασκήσουν ουσιαστική επιρροή μέσω κανόνων σχεδιασμού έχει υποχωρήσει και ρέει, αφήνοντας τα κέντρα των πόλεων σε ένα πιθανό σταυροδρόμι.
Η μελέτη εξέτασε τον τρόπο με τον οποίο έχει αλλάξει η διεπαφή μεταξύ των εταιρειών και των κανονισμών τοποθεσίας. Η απόδειξη ότι αυτή η τάση είναι πιο γενική προήλθε επίσης από την Ολλανδία - μια χώρα με ακόμη μεγαλύτερη πυκνότητα πληθυσμού και μια χώρα όπου η συλλογική δράση σε σπάνιες (και συχνά ανακτημένες) εκτάσεις επιστρέφει στον συνεχή αγώνα τους ενάντια στη θάλασσα. Ήδη από το 2002, ο εξέχων Ολλανδός σχεδιαστής Ντέιβιντ Έβερς είδε τη μακροχρόνια ιδεολογία σχεδιασμού τους να αποδυναμώνεται ενόψει του ανταγωνισμού της ελεύθερης αγοράς.
Αναμφισβήτητα η προσπάθεια για τέτοιου είδους ανταγωνισμό ελεύθερης αγοράς ξεκίνησε στις ΗΠΑ, όπου οι έλεγχοι σχεδιασμού είναι λίγοι σε σύγκριση με την Αγγλία ή την Ολλανδία. Ωστόσο, το λιανικό εμπόριο στην Αγγλία και την Ουαλία έχει επηρεαστεί από καιρό από ανέμους οικονομικών και συναφών κοινωνικών αλλαγών. Αυτό ισχύει παρά την οικονομική και κοινωνική σημασία του κύκλου εργασιών της ύψους 350 δισεκατομμυρίων λιρών ετησίως και των περίπου 2,8 εκατομμυρίων εργαζομένων. Αξίζει να σημειωθεί ότι στην Αγγλία και την Ουαλία —μέχρι τα ακμάζοντα μέσα της δεκαετίας του 1960— ουσιαστικά δεν υπήρχε καθόλου λιανικό εμπόριο εκτός πόλης. Σήμερα, μετά από μια δεκαετία οικονομικής υποαπόδοσης και κοινωνικής αλλαγής μετά την αγορά υψηλού κινδύνου, η μελέτη εξετάζει εάν αυτή η τάση θα συνεχιστεί ή μπορεί να συνεχιστεί ή όχι. Θεωρεί επίσης ότι οι κινητήριες δυνάμεις της αλλαγής ποικίλλουν με την πάροδο του χρόνου με το Διαδίκτυο, τη λιτότητα που βασίζεται στα sub-prime, το Brexit και την άνοδο της Κίνας επί του παρόντος εξέχουσα θέση.
Από την άποψη της έρευνας λιανικής, ένας από τους πιο εξέχοντες διακρατικούς παίκτες ήταν η WalMart. Αυτός ο οργανισμός υπογραμμίζει την πολυπλοκότητα των εμπορικών συναλλαγών στο εξωτερικό, δεδομένου ότι έχει εισέλθει, και στη συνέχεια αποχώρησε, σε ορισμένες χώρες στην Ευρώπη και αλλού. Αυτό που ωφέλησε τη WalMart στην πατρίδα της, τις ΗΠΑ, ήταν το νεοφιλελεύθερο οικονομικό κλίμα μετά τον Ρέιγκαν με την τεράστια πτώση στις διώξεις κατά των μονοπωλίων. Στη συνέχεια, η WalMart χρησιμοποίησε την οικονομική της δύναμη για να μετακομίσει στον Καναδά μέσω της αγοράς καταστημάτων Woolco. Η WalMart αγόρασε επίσης το ASDA του Ηνωμένου Βασιλείου – αλλά όχι πριν, όπως αποκάλυψε η Sparks το 2008, είχαν ασκήσει πιέσεις στον τότε πρωθυπουργό, Τόνι Μπλερ, για χαλάρωση αυτών των ενοχλητικών κανόνων προγραμματισμού.
Τέτοιες κινήσεις απέχουν πολύ από κάθε νοοτροπία που βασίζεται σε τοπικό επίπεδο που υποθέτει ανόητα ότι τα αγαθά και οι υπηρεσίες παρέχονται τοπικά σύμφωνα με την τοπική ζήτηση – μάλλον όπως οι επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας. Στον πραγματικό κόσμο, οι άκρως ανταγωνιστικές εταιρείες αγωνίζονται για δύναμη. Από τη δεκαετία του 1960 στην Αγγλία, εξέχοντες έμποροι λιανικής ήθελαν να μετακινηθούν σε τοποθεσίες και μεγαλύτερες μορφές που οι πολεοδόμοι και οι πολεοδόμοι δεν θεωρούσαν κατάλληλες. Με τη συγκέντρωση της λιανικής ισχύος σε όλο και λιγότερα χέρια – όπως αποδεικνύεται από τους Serpkenci και Tigert το 2010, θα διατηρούσαν οι σχεδιαστές οπουδήποτε τη δύναμη να αντισταθούν;
Μια περαιτέρω αδυναμία, που αποδεικνύεται και πάλι σε πολλές χώρες, είναι ότι οι ρυθμιστικές πολιτικές μπορεί να καθορίζονται από ένα επίπεδο διακυβέρνησης (στην Αγγλία από το εθνικό κοινοβούλιο με τρόπο που θα φαινόταν ξένο προς τις ομοσπονδιακές/κρατικές εξουσίες στις ΗΠΑ) αλλά θεσπίζονται σε χαμηλότερο, πιο αδύναμο, επίπεδο κυβέρνησης. Στην Αγγλία, σύντομα έγινε φανερό ότι ορισμένοι τοπικοί πολιτικοί και αξιωματούχοι ήθελαν να επιτρέψουν νέα μεγάλα καταστήματα για την υπόσχεση «νέων» θέσεων εργασίας για τους ντόπιους. Η συνεχής μείωση του ρόλου, της σημασίας και της οικονομικής ισχύος των τοποθεσιών έχει αφήσει τις πόλεις δυνητικά ευάλωτες σε οποιαδήποτε υπόσχεση τέτοιου απροσδόκητου κέρδους.
Παρόμοια σενάρια έχουν συμβεί σε πολλές χώρες – συμπεριλαμβανομένης της Γαλλίας. Λίγοι θυμούνται τώρα ότι η κυρίαρχη γαλλική εταιρεία λιανικής πώλησης Carrefour τολμούσε στην Αγγλία και την Ουαλία το 1972. Δεν κράτησαν πολύ – αλλά ίσως η μοίρα τους να ήταν διαφορετική αν περίμεναν μέχρι την εκλογή της νεοφιλελεύθερης κυβέρνησης Θάτσερ το 1979; Κατά τη διάρκεια της δεκαετίας του 1980 που ακολούθησε laissez-faire Κατά την περίοδο, υπήρξαν αρκετές προσπάθειες να δημιουργηθούν όχι μόνο «υπερκέντρα» λιανικής — με την ένδειξη superstores — αλλά μεγάλης κλίμακας εμπορικά κέντρα αμερικανικού τύπου. Ωστόσο, με την ύφεση που συνόδευσε την εκλογή της Θάτσερ, πολλά τέτοια έργα εγκαταλείφθηκαν ή καθυστέρησαν, ωστόσο μέχρι τα μέσα της δεκαετίας του 1990 η Βρετανία είχε επιτρέψει περίπου 1.000 υπερκαταστήματα και έπαιρναν πάνω από το ήμισυ των πωλήσεων παντοπωλείων σε αξία. Αυτό συνοδεύτηκε από μια τεράστια μείωση της επιλογής όταν μετρήθηκε με την επιλογή αλυσίδων καταστημάτων λιανικής πώλησης από τις οποίες περίπου 60 εξαγοράστηκαν ή έκλεισαν από το 1945 και μετά. Οι ευρέως διαδεδομένοι φόβοι για τον αντίκτυπο στον ανταγωνισμό ήταν επίσης ένα τεράστιο κίνητρο για τα προγράμματα διαχείρισης του κέντρου της πόλης (TCM). Παρόλα αυτά, το 2018, μετά από μια δεκαετία αργής ανάπτυξης μετά την αγορά υψηλού κινδύνου, αναφέρθηκε ότι οι αντιμαχόμενοι έμποροι λιανικής της High Street/Main Street παρακαλούσαν τους ιδιοκτήτες τους για μείωση των ενοικίων. Επιπλέον, ορισμένες μακροχρόνιες εταιρείες λιανικής σταμάτησαν απότομα τις συναλλαγές τους (η Αγγλία δεν έχει άμεσο ισοδύναμο του Κεφαλαίου 11).
Παρά τα αυξανόμενα ποσοστά κενών θέσεων καταστημάτων, οι βρετανικές κυβερνήσεις ισχυρίζονται εδώ και καιρό ότι τηρούν μια πολιτική Town Centres First, αλλά, ανάλογα με τον τρόπο με τον οποίο ορίζει κανείς ένα Κέντρο Πόλης, οι αριθμοί του χώρου ορόφου σπάνια υποστηρίζουν αυτόν τον ισχυρισμό. Και πάλι, αυτή η πτώση έρχεται παρά τις ευρύτερες προσπάθειες από επιχειρήσεις υπέρ της κοινότητας να υποστηρίξουν καθιερωμένα κέντρα πόλεων μέσω πρωτοβουλιών διαχείρισης χώρου όπως (TCM) και Επιχειρηματικές Περιοχές Βελτίωσης (BIDs). Αν και ο αριθμός των προγραμμάτων TCM υπέρ της κοινότητας στο Ηνωμένο Βασίλειο βρίσκεται στο υψηλότερο επίπεδο όλων των εποχών, άνω των 600, η πραγματική τους συμβολή στη ζωτικότητα και την ανθεκτικότητα των κέντρων των πόλεων παραμένει ανεπαρκής.
Η έννοια της κοινότητας μπορεί να είναι ελκυστική, αλλά πολύ διαφορετικές λέξεις-κλειδιά (συνήθως:παραγωγικότητα, αποτελεσματικότητα και ανταγωνιστικότητα) είναι ακόμη πιο ελκυστικές για τις βρετανικές κυβερνήσεις και το Υπουργείο Οικονομικών της, ιδιαίτερα. Μετά το 2008, επανήλθε σε εταιρική απόφαση εάν ένας ισχυρός λιανοπωλητής επέλεγε να εισέλθει σε μια αγορά όπου μπορεί να μην υπήρχαν επαρκείς τοπικές δαπάνες για την υποστήριξη ενός άλλου καταστήματος που αναπόφευκτα θα έπαιρνε το εμπόριο από τους κατεστημένους αντιπάλους εντός και εκτός της High Street. Σε ξεκάθαρο ανταγωνισμό με τον σχεδιασμό για δύναμη και επιρροή, ένα πεδίο πολιτικής ανερχόμενης σημασίας είναι αυτό της επιχειρηματικής ρύθμισης σε όλες τις μορφές της.
Ωστόσο, η μη προγραμματική ρύθμιση δεν είναι νεοεισερχόμενη:όπως σε ορισμένες πολιτείες των ΗΠΑ, εξακολουθούν να υπάρχουν έλεγχοι στις ώρες κατά τις οποίες μπορούν να πωληθούν ορισμένοι τύποι προϊόντων (ιδίως το αλκοόλ). Η Διατήρηση Τιμής Μεταπώλησης (RPM) ήταν ένας κανονισμός του 1896 που αφαιρέθηκε από τη Βρετανία τον Ιανουάριο του 1965. Περιόριζε τις εκπτώσεις όγκου και η κατάργησή του έδωσε στους λιανοπωλητές εξουσία επί των κατασκευαστών και ώθησε τη μετάβαση σε λιανικό εμπόριο εκτός πόλης. Αυτό ενισχύει τη σημασία των μη προγραμματικών κανονισμών, όπως η απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου του 2011 που απαγόρευσε στην Καταλονία να αντισταθεί στην άνοδο των μεγάλων καταστημάτων.
Η Βρετανία είχε κάποτε μια Επιτροπή Μονοπωλίων και Συγχωνεύσεων για να παρακολουθεί τις συγχωνεύσεις επιχειρήσεων που μπορεί να μην είναι προς το ευρύτερο δημόσιο (μάλιστα, εθνικό) συμφέρον. Το 1999 έγινε η Επιτροπή Ανταγωνισμού (CC) – με την αρμοδιότητα να αγνοεί οποιοδήποτε εθνικό συμφέρον και να οδηγεί τον «ανταγωνισμό». Πράγματι, η ιδέα ενός εθνικού συμφέροντος καθαυτού καταργήθηκε με τον Νόμο για τις Επιχειρήσεις του 2002 – βάσει της νομοθεσίας της ΕΕ. Η επίσημη ανησυχία ότι ορισμένες φιλομονοπωλιακές συγχωνεύσεις μπορεί να είναι επιβλαβείς έχει μειωθεί στο βαθμό που ο ρυθμιστικός φορέας είναι πλέον η Αρχή Ανταγωνισμού και Αγορών. Ο νόμος για τις επιχειρήσεις που επηρεάστηκε από την ΕΕ επιβλήθηκε το 2002 και άλλαξε τη νοοτροπία του Δικαίου Ανταγωνισμού - και πάλι προς την κατεύθυνση ότι οι μεγα-εταιρίες που κυριαρχούσαν στην αγορά που σχηματίστηκαν από τη δραστηριότητα συγχωνεύσεων δεν ήταν πρόβλημα. Αυτό έρχεται σε αντίθεση με τη μακροχρόνια αντίθετη άποψη — που εκφράζεται στις ΗΠΑ, για παράδειγμα, από το Ινστιτούτο Ανοικτών Αγορών — ότι οι μικρές επιχειρήσεις είναι σημαντικές.
Το τελευταίο βρίσκεται, επίσης, στη Γερμανία, με την εγγενή υποστήριξή του για το Mittelstand. Πίσω στη Βρετανία, οι συνεχιζόμενες αλλαγές στη νομοθεσία περί ανταγωνισμού διευκόλυναν τη διαρκώς αυξανόμενη συγκέντρωση της αγοράς. Αυτό άφησε τις μεγάλες εταιρείες με τη δύναμη να κάνουν κατάχρηση ασθενέστερων αντιπάλων και προμηθευτών. Τον τελευταίο καιρό, έως και το 75% του χώρου των ραφιών λιανικής πώλησης στο Ηνωμένο Βασίλειο ελέγχεται από τέσσερις μεγάλους λιανοπωλητές (το 2017 αυτό μειώθηκε στο 69,3%). Εκατοντάδες προμηθευτές πρέπει να αποκτήσουν πρόσβαση σε εκατομμύρια καταναλωτές μέσω αυτών των ραφιών. Ο έλεγχος, επομένως, μοιάζει με κλεψύδρα, με κυρίαρχους λιανοπωλητές να ελέγχουν τα ράφια – το κρίσιμο «σημείο τσιμπήματος» στη μέση.
Η σύγκρουση σχεδιασμού - ανταγωνισμού ήρθε στο κεφάλι με την έρευνα για τα παντοπωλεία 2006-8 (CC, 2006-8) αφού η Ένωση Καταστημάτων Ψιλικών (ACS) άσκησε πιέσεις για άλλη έρευνα. Η Έρευνα περιλάμβανε δύο ζητήματα που δεν έθεσε η ACS:την κατοχή τραπεζών γης από μεγάλους λιανοπωλητές και τον πιθανό ρόλο του Σχεδιασμού Χρήσης Γης ως παράγοντα «στρέβλωσης του ανταγωνισμού». (Οι σχεδιαστές θα υποστήριζαν ότι, φυσικά, πρόκειται για μια στρέβλωση – αλλά μια που ισχύει εξίσου – και επομένως δίκαια – για όλους). Ωστόσο, κάτω από την κυρίαρχη πλέον νοοτροπία του ανταγωνισμού του Chicago School, η ευημερία των καταναλωτών δεν χρειάζεται πλέον να περιλαμβάνει πραγματικούς καταναλωτές. Το μόνο που είχε σημασία ήταν να υπάρχουν δομές που θα έπρεπε στη θεωρία (αν όχι στην πράξη) να είναι ανταγωνιστικές. Αυτό έδωσε προτεραιότητα στον Ανταγωνισμό έχει σημασία έναντι των ανησυχιών Σχεδιασμού και η CC προσπάθησε ακόμη και να επιβάλει τη δική της Δοκιμή Ανταγωνισμού για τον έλεγχο της τοποθεσίας του καταστήματος. Αυτή η ακόμα αδρανής "Δοκιμή" θα εμπόδιζε οποιονδήποτε από τους Τέσσερις Μεγάλους από το να χτίσει περαιτέρω σε μια τοπική περιοχή όπου κατέχει ήδη δεσπόζουσα θέση.
Ο κόσμος, ωστόσο, προχώρησε πιο γρήγορα από ό,τι περίμεναν οι προγραμματιστές νέων καταστημάτων:συμπεριλαμβανομένου του Διαδικτύου, όπου η Amazon δραστηριοποιείται πλέον στην αγορά προμήθειας παντοπωλείων. Πού άφησε αυτό τους μεγάλους 3 προγραμματιστές υπερκέντρων της Βρετανίας – Tesco, Sainsbury και ASDA; Περισσότερο από Sainsbury και ASDA αργότερα, αλλά η Tesco, το 2013 και πέντε χρόνια μετά την subprime, έκανε μια απομείωση 804 εκατομμυρίων λιρών της αξίας της βρετανικής ιδιοκτησίας:υπονομεύοντας τις μελλοντικές προοπτικές για την κατασκευή νέων υπερκαταστημάτων — 176 τοποθεσίες δεν θα αναπτύσσονταν πλέον . Εν τω μεταξύ, οι βρετανοί αγοραστές άρχισαν να πλημμυρίζουν από τις χαμηλές τιμές που πρόσφεραν τα Aldi, Lidl και τα «λίρα καταστήματα» (Dollar Stores).
Τα μικρότερα καταστήματα Aldi και Lidl που επικεντρώνονται στις τιμές δεν έρχονται σε αντίθεση με τους περιορισμούς σχεδιασμού λιανικής. Ωστόσο, με τόσο μεγάλο χώρο δαπέδου ήδη έξω από την πόλη και εξακολουθεί να επηρεάζει πολλά από τα κέντρα των πόλεων του Ηνωμένου Βασιλείου, η έρευνα για την παρακμή της High Street συνεχίζει να ευδοκιμεί. Ωστόσο, φαίνεται πιθανό ότι οι μέρες των υψηλού κόστους και οπτικά παρεμβατικών νέων μορφών λιανικής μπορεί να έχουν περάσει. Πράγματι, σε μια χώρα όπου κυριαρχεί το Brexit, δεν είναι ακόμη σαφές πού θα βρεθούν τα οικονομικά και η εμπιστοσύνη για να τα ξοδέψουμε χτίζοντας ανάκτορα κατανάλωσης. Το Διαδίκτυο υπονομεύει εντελώς την αντίληψη ότι τα αγαθά και οι υπηρεσίες παρέχονται τοπικά σύμφωνα με την τοπική ζήτηση. Αλλά όλα τα προβλήματα της High Street προκαλούνται από το Διαδίκτυο; Σχεδόν έτσι. Οι κυρίαρχοι έμποροι λιανικής τροφίμων έφυγαν από την πόλη μόνο για να υπονομευθούν από τις μορφές «σκληρής έκπτωσης». Ωστόσο, τα επίπεδα κενών θέσεων στις High Streets χρησιμεύουν για να οδηγήσουν σε ατζέντες που δεν θεωρούν το λιανικό εμπόριο ως τον μόνο σημαντικό παίκτη.
Μια τάση, όσο οι παραδοσιακές τοπικές «παμπ» της Βρετανίας μετατρέπονται σε ψιλικατζίδικα, είναι ότι οι μη κερδοφόρες μονάδες λιανικής ανακατασκευάζονται ως κερδοφόρα στέγαση:μια λογική εμπορική απόφαση. Ακόμη πιο πρόσφατες προτάσεις περιλαμβάνουν σχέδια για την ανέγερση κατοικιών πάνω από οποιαδήποτε μελλοντικά υπερκαταστήματα. Και η ενημέρωση για Sainsbury και ASDA; Έχουν σχέδια για συγχώνευση. Το ελκυστικό αποτέλεσμα είναι να είναι χαμηλότερες τιμές:μια έντονη αντίθεση με πολλά υποσχόμενα δημοτικά συμβούλια για δεκαετίες περισσότερες θέσεις εργασίας (θέσεις εργασίας θα χαθούν).
Αναμφισβήτητα όλα αυτά προαναγγέλλονταν από τον Έβερς, ο οποίος παρατήρησε την άνιση πάλη μεταξύ του σχεδιασμού μόνο ενός (από τα πολλά) δυνατά εθνικά ρυθμιζόμενα μέσα πολιτικής και του νεοφιλελευθερισμού:της κυρίαρχης οικονομικής ιδεολογίας. Επηρεασμένη από το τελευταίο, η βρετανική κοινωνία είναι πολύ πιο ποικιλόμορφη κοινωνικά και οικονομικά και διχασμένη από ό,τι όταν ο σχεδιασμός της χρήσης γης ήταν στην ακμή του. Επί του παρόντος, οι ολοένα και πιο ισχυροί έμποροι λιανικής διασυνδέονται με ολοένα και πιο ισχυρούς σχεδιαστές. Οι ευρύτερες αλλαγές στις οικονομικές προοπτικές και τα προνόμια της αγοράς και του ατομικισμού ως αποτέλεσμα του Θατσερισμού/νεοφιλελευθερισμού συνδέονται και τα δύο με την τραπεζική κρίση των sub-prime που έχει επίσης επηρεάσει τα κέρδη των λιανοπωλητών.
Όλο και περισσότερο, αν και οι κανονισμοί σχεδιασμού λιανικής εξακολουθούν να αφορούν τη χρήση της γης, η επιρροή του ίδιου του σχεδιασμού έχει εξασθενίσει. Η έρευνα αποκαλύπτει πώς — και γιατί — η προθυμία των κυβερνήσεων να ασκήσουν ουσιαστική επιρροή στην ανάπτυξη μέσω κανόνων σχεδιασμού έχει υποχωρήσει και ρέει.
Αυτά τα ευρήματα περιγράφονται στο άρθρο με τίτλο National high street retail and town center policy at a cross roads in England and Wales, που δημοσιεύτηκε πρόσφατα στο περιοδικό Cities. Αυτή η εργασία διεξήχθη από τον Alan G. Hallsworth από το Πανεπιστήμιο του Πόρτσμουθ και τον J. Andres Coca-Stefaniak από το Πανεπιστήμιο του Γκρίνουιτς.
